# 房屋租赁 SaaS 平台 · 产品需求文档（PRD）

| 项目 | 内容 |
| --- | --- |
| **文档名称** | 房屋租赁 SaaS 平台产品需求文档 |
| **版本** | V1.0 |
| **状态** | 待评审 |
| **日期** | 2026-10-18 |
| **适用范围** | 全平台（房源/合同/收租/物业/工单/IoT/AR/Agent/商城） |
| **读者** | 甲方与业务方、产品、研发、测试、运营 |
| **配套文档** | 《阿里云分布式架构》《数据库设计》《部署与不停机升级》 |

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## 目录

1. 产品概述
2. 用户角色与权限
3. 业务蓝图与版本规划
4. 功能需求详述（九大模块）
5. 关键业务规则
6. 非功能需求
7. 第三方集成需求
8. 数据需求与报表
9. 验收标准
10. 风险与假设
11. 附录：名词表与需求追踪矩阵

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# 一、产品概述

## 1.1 产品定位

面向**租赁运营企业**的多租户 SaaS 平台，覆盖从房源获取、招租签约、收租履约、物业服务到租客生活的**全生命周期管理**，并通过智能硬件（数字家庭）、AR 看房与 AI Agent 能力提升运营效率与租客体验。

**一句话定位**：让租赁运营商用一套系统管好房源、租客、钱和房子里的设备。

## 1.2 目标用户

| 用户类型 | 典型画像 | 核心诉求 |
| --- | --- | --- |
| **租赁运营公司**（主要付费方） | 集中式公寓、分散式包租、二房东 | 提高出租率、降低空置、规范收租、减少人力 |
| **物业公司** | 承接小区物业服务 | 工单闭环、报修响应、巡检留痕 |
| **房东/业主** | 个人或多套房持有者 | 看清收益、透明账单、少操心 |
| **租客**（C 端） | 城市白领、学生、企业员工 | 找房快、线上签约、报修方便、缴费省事 |
| **平台运营方** | 我方团队 | 多租户管理、计费、数据看板、风控 |

## 1.3 业务价值（对外交付重点）

| 价值点 | 量化目标 |
| --- | --- |
| 提升出租率 | 通过短租/长租一体化 + OTA 渠道分发，空置率降低 10%+ |
| 降低收租成本 | 线上支付 + Agent 自动催缴，人工催收工作量降低 60% |
| 缩短招租周期 | AR 看房 + 多渠道同步，看房转化提升，招租周期缩短 30% |
| 减少现场人力 | 智能门锁临时密码 + 远程抄表，管家现场跑动减少 50% |
| 提升续租率 | 工单闭环 + 服务响应 SLA，租客满意度提升 |

## 1.4 规模与性能目标

| 指标 | 目标值 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| 房源规模 | **100 万间** | 支撑百万级 |
| 租客规模 | **1000 万人** | 千万级 |
| 账单量 | 1 亿/年 | 需分区 |
| 支持租户数 | 5000+ 家 | 多租户共享集群 |
| 系统可用性 | **99.95%** | 年停机 ≤ 4.4 小时 |
| 停机维护 | **不允许** | 灰度发布，滚动升级 |
| 接口响应 | P99 < 500ms | 核心查询 |
| 收租成功率 | > 99.5% | 含第三方支付 |

## 1.5 产品边界（明确不做什么）

| 不做 | 原因 |
| --- | --- |
| 自建电子签章平台 | 法律效力风险，接第三方 |
| 自研 AR 拍摄/建模算法 | 重资产、专业门槛高，接第三方拍摄能力 |
| 自建支付通道 | 需金融牌照，接第三方支付 |
| 自研智能硬件 | 接第三方设备厂商，我方做接入与管理 |
| 房产中介的二手房交易撮合 | 非租赁业务范围 |

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# 二、用户角色与权限

## 2.1 角色全景

```
平台方（我方）
  └── 平台运营 / 平台管理员 / 平台客服
       │
       └── 租户（运营公司/物业公司）
            ├── 租户管理员（企业主）
            ├── 区域经理 / 店长
            ├── 管家（房源运营）
            ├── 维修工 / 保洁（服务人员）
            ├── 财务（收租/对账/开票）
            ├── 房东（业主，只读+收益）
            └── 租客（C 端）
```

## 2.2 角色职责与权限矩阵

> 权限维度：**查看(R) / 新建(C) / 修改(U) / 删除(D) / 审批(A) / 导出(E)**

### 平台方角色

| 功能域 | 平台运营 | 平台管理员 | 平台客服 |
| --- | --- | --- | --- |
| 租户开通/停用 | R,U,A | R,C,U,D,A | R |
| 套餐与计费 | R,U | R,C,U,D,A | — |
| 全平台数据看板 | R,E | R,E | R |
| 租户数据访问（代客排查） | R（需审计） | R（需审计） | R（需审计） |
| 风控黑名单 | R,U | R,C,U,D | R |
| 系统配置与灰度开关 | R | R,U,A | — |

> ⚠️ **平台方访问租户数据必须留审计日志**，且需要租户授权或工单凭据。

### 租户内部角色

| 功能域 | 租户管理员 | 区域经理/店长 | 管家 | 财务 | 房东 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 房源管理（楼盘/房间） | R,C,U,D | R,C,U | R,U | R | R（仅自己房产） |
| 房源状态变更 | R,U | R,U | R,U | — | — |
| 租客档案 | R,C,U,D | R,C,U | R,C,U | R | — |
| 合同签约/续租/退租 | R,A | R,C,U,A | R,C,U | R | R（仅自己房产） |
| 账单生成 | R,U | R | R | R,U | R（仅收益） |
| 收款与核销 | R | R | R | R,C,U | — |
| 退款审批 | R,A | R,A | — | R,C | — |
| 发票管理 | R | R | — | R,C,U | — |
| 工单处理 | R | R,U,A | R,U | R | R（仅自己房产） |
| 设备管理 | R,C,U,D | R,U | R,U | — | — |
| 门锁密码下发 | R,A | R,A | R,C,U | — | — |
| 报表导出 | R,E | R,E | — | R,E | R,E（仅自己） |
| 员工与权限 | R,C,U,D | R（仅下属） | — | — | — |

### 服务人员（受限角色）

| 功能 | 维修工 | 保洁 |
| --- | --- | --- |
| 查看指派给自己的工单 | R | R |
| 更新工单状态（接单/处理/完成） | U | U |
| 上传现场照片 | C | C |
| 申请门锁临时权限 | C | C |
| 查看租客联系方式 | 仅处理中工单内 | 仅处理中工单内 |

> **数据权限原则**：服务人员只能看到"与当前任务相关"的信息，工单完成后即失去访问权。

### 租客（C 端）

| 功能 | 说明 |
| --- | --- |
| 找房/看房 | 地图选房、条件筛选、AR 看房、在线预约 |
| 在线签约 | 实名认证、电子签章、在线支付押金租金 |
| 账单缴费 | 查看账单、在线支付、电子发票 |
| 报修 | 提交工单、上传照片、查看进度、评价 |
| 智能家居 | 门锁开锁、查看水电用量 |
| 我的租约 | 合同查看、续租申请、退租申请 |

## 2.3 数据权限规则

| 规则 | 说明 |
| --- | --- |
| 租户隔离 | 租户之间数据完全不可见（数据库层强制） |
| 楼盘级授权 | 可将员工限定到指定楼盘/楼栋 |
| 房源级授权 | 管家可限定到具体房间 |
| 房东只读 | 房东仅可见自己名下房产及其收益，不可见其他 |
| 租客自助 | 租客仅可见自己的合同、账单、工单 |
| **跨租户租客身份** | ⚠️ 租客的信用与黑名单信息**跨租户共享**（风控需要），但合同与账单严格隔离 |

> **跨租户租客身份共享需在合同中明确告知并获得授权**，这是合规红线。

---

# 三、业务蓝图与版本规划

## 3.1 业务主流程

```
房源获取 → 房源上架 → 招租（多渠道） → 看房（线上/AR/线下）
    → 签约（实名+签章+押金） → 入住交割（抄表+交钥匙+门锁授权）
    → 居住期（缴费/报修/智能家居/续租） → 退租交割 → 押金结算 → 房源再上架
```

## 3.2 版本规划

### V1.0 —— 租赁主业务闭环（一期，必须交付）

| 模块 | 范围 |
| --- | --- |
| 平台与租户 | 租户开通、套餐、账号、角色权限、数据权限 |
| 房源管理 | 楼盘/楼栋/单元/楼层/房间、状态机、图片、价格 |
| 租客与合同 | 租客档案、实名认证、合同签约/续租/退租、电子签章 |
| 收租 | 账单生成、在线支付、核销、催缴、押金管理、发票 |
| 物业工单 | 报修、派单、处理、评价、SLA |
| 报表 | 出租率、收入、逾期、工单 |

**V1.0 不包含**：AR 看房、智能家居、Agent、OTA、商城直播团购（但预留接口与数据结构）

### V2.0 —— 数字化增强（二期）

| 模块 | 范围 |
| --- | --- |
| AR 看房 | 全景漫游、热点、在线带看 |
| 数字家庭 IoT | 智能门锁、水电表、设备影子、场景联动 |
| OTA 渠道 | 携程/美团/飞猪库存同步、订单接收 |
| 短租 | 间夜库存、日历房态、动态定价 |
| 移动端 | 管家 App、租客小程序 |

### V3.0 —— 智能化与生态（三期）

| 模块 | 范围 |
| --- | --- |
| AI Agent | 智能客服、自动催收、报修受理、智能推荐 |
| 商城 | 生活服务商品、订单 |
| 直播/团购 | 直播看房、团购券 |
| 开放平台 | 对外 API、第三方开发者接入 |

## 3.3 里程碑建议

| 阶段 | 周期 | 交付物 |
| --- | --- | --- |
| M1 需求与设计 | 3 周 | PRD、架构设计、数据库设计、UI 原型 |
| M2 核心开发 | 8 周 | 房源/合同/收租主流程 |
| M3 联调与集成 | 4 周 | 支付、签章、短信对接完成 |
| M4 试点 | 4 周 | 1~2 个楼盘真实跑通 |
| M5 上线 | 2 周 | 正式上线 V1.0 |

---

# 四、功能需求详述

> **编号规则**：`模块缩写-序号`，如 `RM-001`（Room Management）。
> **优先级**：P0 = 必须（V1.0 上线阻塞）；P1 = 重要（V1.0 尽量）；P2 = 一般（可延后）

---

## 模块一：平台与租户管理（PT）

### PT-001 租户开通（P0）

**描述**：平台方为一家运营公司开通租户账号。

**字段需求**：

| 字段 | 必填 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| 企业名称 | 是 | |
| 统一社会信用代码 | 是 | 用于校验企业真实性 |
| 租户编码 | 是 | 全局唯一，系统生成或自定义 |
| 联系人/电话 | 是 | |
| 套餐类型 | 是 | 基础版/专业版/旗舰版 |
| 有效期 | 是 | 到期自动提醒，超期冻结 |
| 房源数量上限 | 是 | 按套餐限制 |

**业务规则**：
- BR-PT-01：租户编码全局唯一，创建后不可修改
- BR-PT-02：租户停用后，其数据保留 90 天，之后按合同约定处理
- BR-PT-03：租户到期前 30/7/1 天分别提醒

**验收标准**：
- 能创建租户并分配管理员账号
- 超出租房上限时，新增房间被拒绝并提示升级
- 租户之间数据完全隔离（A 租户无法通过任何方式访问 B 租户数据）

### PT-002 员工与权限管理（P0）

**描述**：租户管理员为本企业员工分配账号与角色。

**业务规则**：
- BR-PT-04：一个员工可拥有多个角色，权限取并集
- BR-PT-05：删除员工时，其历史操作记录保留
- BR-PT-06：可限制员工只能访问指定楼盘（数据权限）
- BR-PT-07：敏感的权限变更（如授权财务退款）需二次确认

### PT-003 套餐与计费（P1）

**描述**：平台按房源数量或功能模块向租户收费。

**业务规则**：
- BR-PT-08：计费维度支持「按房间数」与「按功能模块订阅」
- BR-PT-09：欠费超过 30 天，租户进入只读状态（可查看，不可新增业务）

### PT-004 操作审计（P0）

**描述**：记录所有关键操作，支持追溯。

**必须记录的操作**：
- 登录、登出、密码修改
- 合同创建/修改/删除/签约/解约
- 账单生成/修改/作废
- 收款/退款/核销
- 权限变更
- 门锁密码下发
- 数据导出

**字段**：操作人、时间、IP、操作类型、操作对象、变更前后值

**验收标准**：
- 任一合同的任何变更都能查到"谁在什么时候改了什么"
- 审计日志不可被删除（含平台方）

---

## 模块二：房源管理（PM）

### PM-001 楼盘/楼栋/单元/楼层管理（P0）

**描述**：建立房源的物理层级结构。

**层级**：楼盘 → 楼栋 → 单元 → 楼层 → 房间

**字段需求（楼盘）**：

| 字段 | 必填 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| 楼盘名称 | 是 | |
| 楼盘编码 | 是 | 租户内唯一 |
| 省/市/区/详细地址 | 是 | |
| 经纬度 | 是 | **地图选房必需**，支持地址解析获取 |
| 租赁形态 | 是 | 长租/短租/混合 |
| 总房间数 | 自动 | 由房间汇总 |
| 配套设施 | 否 | 健身房、泳池、停车位等 |
| 封面图 | 是 | |

**业务规则**：
- BR-PM-01：删除楼盘前必须确保其下无房间，或有明确的数据迁移方案
- BR-PM-02：楼层允许负数（地下层）
- BR-PM-03：单元可选（部分楼盘无单元概念，如独栋）

### PM-002 房间管理（P0）

**描述**：房间是可出租的最小单元。

**字段需求**：

| 字段 | 必填 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| 房号 | 是 | 楼盘内唯一 |
| 房间类型 | 是 | 整租/合租 |
| 租赁形态 | 是 | 长租/短租 |
| 建筑面积 / 使用面积 | 是 | ㎡ |
| 户型 | 是 | 如一室一厅 |
| 朝向 | 否 | |
| 装修档次 | 否 | 毛坯/简装/精装/豪装 |
| 挂牌价 | 是 | 长租为月租，短租为日租 |
| 床位数 | 合租必填 | 合租时房间拆分为床位 |
| 配套设施 | 否 | 空调/洗衣机/冰箱/宽带等 |
| 房源照片 | 是 | 至少 3 张，支持封面 |
| 视频 | 否 | |
| AR 场景 | 否 | V2.0 |
| 扩展属性 | 否 | 自定义字段（如"带阳台""近地铁"） |

**房间状态机（核心）**：

```
        ┌──────────────────────────────────┐
        │                                  │
     ┌──▼───┐  挂牌   ┌──────────┐  签约  ┌──────────┐
     │ 空置 │───────>│  预定中   │──────>│  在租中   │
     └──┬───┘        └────┬─────┘       └────┬─────┘
        │                 │ 取消/超时          │ 退租
        │                 └──────┐            │
        │  维修/停用              ▼            ▼
        └──────>┌─────────┐    ┌──────┐   ┌──────┐
                │ 维修中   │    │ 空置 │<──│ 空置 │
                └────┬────┘    └──────┘   └──────┘
                     │ 维修完成
                     └──────> 空置
```

**业务规则**：
- BR-PM-04：房间状态变更必须记录操作人与原因
- BR-PM-05：**在租中的房间不能被其他合同占用**（系统强校验，防重复出租）
- BR-PM-06：预定状态超过配置时长（默认 24 小时）未签约，自动释放为空置
- BR-PM-07：维修中的房间不出现在招租列表
- BR-PM-08：房间挂牌价变更需记录历史，用于价格趋势分析
- BR-PM-09：删除房间为软删除，历史合同与账单仍可查

**合租场景规则（重要，易被忽略）**：

合租房间内按**床位**分别出租，每个床位可独立签约与收租。

| 编号 | 规则 |
| --- | --- |
| BR-PM-10 | 合租房间拆分为若干床位，每个床位有独立状态与价格 |
| BR-PM-11 | **床位的出租与占用独立判定**：同一房间内 A 床可已租、B 床仍空置 |
| BR-PM-12 | 房间整体状态由床位汇总推导：全部空置=空置；部分在租=在租（仅部分）；全部在租=满租 |
| BR-PM-13 | 房间挂牌价在合租时取各床位价格之和（用于展示与统计） |
| BR-PM-14 | 床位签约后生成独立合同与独立账单，租客之间互不影响 |
| BR-PM-15 | 公共区域费用（水电、保洁）按人数或面积分摊，分摊规则可配置 |

> **为什么单列这条**：合租是国内长租公寓的主流形态之一。
> 若把房间当作不可分割的整体出租，会导致"一间房只能租给一个人"，
> 直接损失一半出租能力。**研发必须按床位粒度实现占用与结算。**

**验收标准**：
- 房间状态流转符合状态机，非法流转被拒绝
- 两个管家同时操作同一房间签约，只有一个成功
- 房间照片支持多张上传、排序、设封面
- **合租房间中，A 床出租后 B 床仍可正常出租与签约**

### PM-003 批量导入房源（P0）

**描述**：支持 Excel 批量导入房间，适应运营商已有台账。

**要求**：
- 提供标准模板下载
- 支持预览与校验（房号重复、必填缺失、价格格式错误）
- 支持部分成功（校验通过的行导入，失败的行返回错误原因）
- 导入结果生成报告

**验收标准**：
- 导入 1000 行数据在 30 秒内完成
- 错误行明确提示"第 N 行：房号重复"

### PM-004 房源状态看板（P1）

**描述**：以楼栋/楼层为维度，可视化展示所有房间状态（类似酒店房态图）。

**要求**：
- 颜色区分状态（绿=空置，蓝=在租，灰=维修，黄=预定）
- 点击房间可查看详情、快速操作
- 支持按楼栋切换

### PM-005 车位管理（P2）

车位作为可单独出租的资产，含车位号、类型、状态、价格。

---

## 模块三：租客管理（TM）

### TM-001 租客档案（P0）

**描述**：管理租客（自然人）与企业租客信息。

**字段需求（个人）**：

| 字段 | 必填 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| 姓名 | 是 | |
| 证件类型 | 是 | 身份证/护照/港澳通行证 |
| 证件号码 | 是 | **加密存储**，全局查重 |
| 手机号 | 是 | 唯一 |
| 性别 / 生日 | 否 | 可从身份证解析 |
| 紧急联系人 | 否 | 姓名、关系、电话 |
| 职业/工作单位 | 否 | |
| 实名认证状态 | 自动 | 未认证/审核中/已认证/失败 |
| 标签 | 否 | 如"优质租客""曾逾期" |

**业务规则**：
- BR-TM-01：证件号全局唯一（跨租户），防止重复建档
- BR-TM-02：证件号必须加密存储，页面上脱敏显示（如 `330***********1234`）
- BR-TM-03：手机号变更需短信验证
- BR-TM-04：租客档案与系统账号是两回事（租客可能不登录 App）

**⚠️ 合规红线**：
- 查看完整证件号需二次授权并留审计日志
- 租客有权要求删除自己的数据（需法务确认保留期限）

### TM-002 实名认证（P0）

**描述**：租客签约前需完成实名认证。

**流程**：
```
上传证件照 → OCR 识别 → 活体检测/人脸比对 → 权威源核验 → 认证结果
```

**要求**：
- 接第三方实名认证服务（如阿里云实人认证）
- 保留认证记录与结果快照（合规要求）
- 认证失败允许重试，明确提示原因

**验收标准**：
- 认证成功率 > 95%（正常证件条件下）
- 认证失败原因对用户可读（如"证件照片模糊"）

### TM-003 企业租客（P1）

**字段**：企业名称、统一社会信用代码、法人、联系人、营业执照。

**业务规则**：
- BR-TM-05：企业租客需指定联系人（个人），联系人与企业关联

### TM-004 信用与黑名单（P0）

**描述**：记录租客履约行为，支持跨租户查询。

**信用信息包含**：
- 历史逾期次数与最长逾期天数
- 累计欠租金额
- 是否有恶意拖欠记录
- 是否被列入黑名单及原因

**业务规则**：
- BR-TM-06：**信用信息跨租户共享**（这是风控核心价值）
- BR-TM-07：拉黑需填写原因，并保留操作记录
- BR-TM-08：租客可对黑名单记录提出申诉
- BR-TM-09：查询跨租户信用必须记录查询日志（合规要求）

**验收标准**：
- 签约时自动提示租客的信用风险等级
- 黑名单租客签约时给出强提示（但不强制阻止，由运营决策）

### TM-005 沟通记录（P2）

记录与租客的电话、短信、微信、现场沟通内容，形成完整服务档案。

---

## 模块四：合同管理（CT）

### CT-001 合同创建与签约（P0）

**描述**：创建租赁合同，完成多方在线签署。

**字段需求**：

| 字段 | 必填 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| 合同编号 | 自动 | 按规则生成 |
| 合同类型 | 是 | 长租/短租 |
| 房源 | 是 | 可多选（一合同多房间） |
| 承租方 | 是 | 个人或企业 |
| 共租人 | 否 | 多人合租时填写 |
| 担保人 | 否 | |
| 出租方 | 是 | 公司或个人 |
| 租期起止 | 是 | |
| 租金 | 是 | 支持每房间不同租金 |
| 付款周期 | 是 | 月付/季付/半年付/年付 |
| 押金 | 是 | 通常 1~2 个月租金 |
| 免租期 | 否 | |
| 递增条款 | 否 | 如每年递增 5% |
| 其他费用 | 否 | 物业费、停车费、宽带费 |
| 附件 | 否 | |

**签约流程**：
```
① 创建合同（草稿）
② 填写信息、选择房间
③ 生成合同 PDF
④ 发起电子签署（租客 + 出租方）
⑤ 租客实名认证 + 签署
⑥ 出租方签章
⑦ 签署完成 → 合同生效 → 房间状态改为"在租"
⑧ 生成首期账单（含押金）
```

**业务规则**：
- BR-CT-01：**合同只增不改**，任何变更生成新版本并留痕
- BR-CT-02：合同生效前，房间仍可被其他合同占用（以先生效者为准）
- BR-CT-03：合同生效后，房间状态自动改为"在租"，并锁定不可重复出租
- BR-CT-04：短租合同的租期不得超过 30 天（可配置）
- BR-CT-05：押金金额为零时需特殊审批
- BR-CT-06：合同编号规则可配置（如 `HT+年月+序号`）

**验收标准**：
- 签署完成后合同 PDF 可下载，含签章与时间戳
- 合同生效后房间状态自动更新
- 同一房间不能被两份生效合同同时占用

### CT-002 合同变更（P0）

**变更类型**：

| 类型 | 说明 | 对账单影响 |
| --- | --- | --- |
| 续租 | 延长租期 | 生成新账期账单 |
| 换房 | 更换房间 | 原房间释放，新房间占用 |
| 改价 | 调整租金 | 从生效日起按新价生成 |
| 变更当事人 | 增加/减少共租人 | 需重新签署 |
| 提前退租 | 提前终止 | 结算押金与违约金 |

**业务规则**：
- BR-CT-07：变更必须生成变更单，记录变更前后快照
- BR-CT-08：涉及金额或当事人的变更需重新签署
- BR-CT-09：变更审批流可配置（如改价需经理审批）
- BR-CT-10：变更生效日期不得早于当前日期（避免历史账单错乱）

**验收标准**：
- 合同变更有完整历史记录，可查看每个版本的差异
- 续租后账单从新租期开始自动生成

### CT-003 入住交割（P0）

**描述**：租客入住时记录房屋状况与水电底数。

**记录内容**：
- 水电燃气底数（读表/拍照）
- 家具家电清单与状况
- 钥匙/门禁卡数量
- 现场照片
- 双方签字确认

**业务规则**：
- BR-CT-11：交割单必须有双方确认，作为退租时的对比依据
- BR-CT-12：底数照片必须保留（纠纷举证）

### CT-004 退租与结算（P0）

**描述**：租客退租时办理交割与押金结算。

**流程**：
```
① 租客提交退租申请（或到期自动提醒）
② 约定退租日期
③ 退租交割：抄表、检查房屋状况、收回钥匙
④ 计算费用：未缴租金 + 水电费 + 损坏赔偿 - 押金
⑤ 押金退还（可部分扣除）
⑥ 合同终止，房间状态改为"空置"（或"维修中"）
```

**业务规则**：
- BR-CT-13：押金扣除必须有依据（交割对比照片、维修单据）
- BR-CT-14：押金退还需审批
- BR-CT-15：退租后房间需重新保洁才能上架（与工单联动）
- BR-CT-16：未结清费用的租客不可提取押金，可挂账

**验收标准**：
- 退租时能自动列出未缴账单与欠费总额
- 押金结算单可打印/导出，含明细

### CT-005 合同到期提醒（P1）

- 到期前 60/30/15/7 天提醒租客与管家
- 提供"一键续租"入口
- 租客可在线表达续租意向

---

## 模块五：收租与财务管理（BL）

### BL-001 账单生成（P0）

**描述**：按合同与账期自动生成账单。

**账单类型**：租金、押金、水电费、物业费、停车费、违约金、其他

**生成方式**：

| 方式 | 场景 |
| --- | --- |
| 定时自动生成 | 每月固定日期（如每月 25 日生成下月账单） |
| 手动生成 | 补生成、特殊账单 |
| 事件触发 | 合同生效生成首期账单；入住生成押金账单 |
| 抄表触发 | 抄表后生成水电账单 |

**业务规则**：
- BR-BL-01：**账单生成必须幂等**，重复执行不会产生重复账单
- BR-BL-02：账单金额 = 各项费用明细之和
- BR-BL-03：账单生成后允许调整，但需审批且留痕
- BR-BL-04：账单分账期，跨月费用按天拆分
- BR-BL-05：免租期内租金为 0，但仍生成账单（体现账期连续性）

**验收标准**：
- 1000 个合同的月账单生成在 5 分钟内完成
- 重复点击"生成账单"不会产生重复数据

### BL-002 在线支付（P0）

**支持渠道**：支付宝、微信支付、（银联可选）

**流程**：
```
① 租客在账单页点击"去支付"
② 选择支付方式
③ 跳转支付（H5/小程序/App）
④ 支付完成 → 第三方回调 → 系统核销 → 账单状态更新
⑤ 通知租客"缴费成功"
```

**业务规则**：
- BR-BL-06：**支付必须幂等**，重复回调不会重复入账
- BR-BL-07：金额一律以"分"为单位的整数计算，禁止浮点
- BR-BL-08：支付超时（默认 30 分钟）自动关闭订单
- BR-BL-09：**必须支持主动查单**，回调丢失时兜底
- BR-BL-10：**必须做日终对账**，差异必须处理
- BR-BL-11：支付成功即时更新账单状态，并推送通知

**验收标准**：
- 支付成功后 3 秒内账单状态变为"已缴清"
- 同一笔支付重复回调 10 次，只核销 1 次
- 回调丢失时，定时查单能在 5 分钟内补上

### BL-003 收租核销（P0）

**描述**：一笔收款可核销多张账单，一张账单可被多笔收款核销。

**支持的核销场景**：

| 场景 | 示例 |
| --- | --- |
| 一次付清一张账单 | 最常规 |
| 一次付清多张账单 | 租客一次付 3 个月房租 |
| 多次分付一张账单 | 租客分 2 次付清 1 个月房租（部分核销） |
| 预收款 | 租客多付，余额留作后续 |
| 冲正 | 收错钱，需回滚核销 |

**业务规则**：
- BR-BL-12：核销总额不得超过账单应收金额（系统强制）
- BR-BL-13：核销后自动更新账单状态（待缴/部分缴/已缴清）
- BR-BL-14：冲正不能删除原记录，必须留痕
- BR-BL-15：多付的金额进入"余额"账户，可用于后续抵扣

**验收标准**：
- 部分核销后账单显示"已缴 2000/3000"
- 超额核销被系统拒绝并提示
- 冲正后账单状态正确回退

### BL-004 催缴（P0）

**催缴策略（可配置）**：

| 阶段 | 时间 | 动作 |
| --- | --- | --- |
| 提醒 | 账单生成日 | 站内信 + 短信 |
| 到期提醒 | 到期日 | 短信 + Push |
| 逾期 1 天 | T+1 | 短信 + 电话（管家） |
| 逾期 7 天 | T+7 | 加收滞纳金 + 上门 |
| 逾期 30 天 | T+30 | 法务介入流程 |
| 逾期 90 天 | T+90 | 清退流程 |

**业务规则**：
- BR-BL-16：滞纳金规则可配置（日万分比/固定/阶梯）
- BR-BL-17：滞纳金有上限（不超过本金一定比例，避免法律风险）
- BR-BL-18：催缴记录必须完整（时间、渠道、结果、操作人）
- BR-BL-19：**V3.0 支持 Agent 自动催缴**，但需人工兜底

### BL-005 押金管理（P0）

**押金生命周期**：应收 → 已收（代管） → 退还 / 部分退还 / 全额扣除

**业务规则**：
- BR-BL-20：押金必须单独记账，不能与租金混同
- BR-BL-21：押金退还需审批且留痕
- BR-BL-22：押金扣除需附依据（维修单、交割对比）

### BL-006 发票管理（P1）

**要求**：
- 租客可在线申请开票
- 支持增值税普通发票/专用发票
- 电子发票自动开具并推送
- 支持红冲

### BL-007 财务对账（P0）

**日报表**：当日收款总额、分渠道金额、核销明细
**月报表**：月度收入、应收/实收/欠费、开票金额
**对账**：与支付渠道逐笔核对，差异必须处理

**验收标准**：
- 对账差异数为 0 才能日结
- 差异有明确处理流程与责任人

---

## 模块六：物业管理与工单（WO）

### WO-001 报修（P0）

**描述**：租客提交报修，管家受理并派单。

**创建渠道**：租客 App/小程序、电话（管家代录）、现场、**设备告警自动创建**、Agent 受理

**字段需求**：

| 字段 | 必填 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| 报修类型 | 是 | 水电/门窗/家具/家电/网络/其他 |
| 问题描述 | 是 | |
| 照片/视频 | 建议 | 便于判断问题 |
| 期望上门时间 | 否 | |
| 紧急程度 | 是 | 一般/紧急/特急 |

**工单状态机**：

```
待受理 → 已派单 → 已接单 → 处理中 → 待确认 → 已完成 → 已关闭
   │        │        │                  │
   └─取消───┴────────┴───────取消──────┘
```

**业务规则**：
- BR-WO-01：**所有状态流转必须留痕**（谁、何时、做了什么）
- BR-WO-02：特急工单（如漏水、断电）15 分钟内必须响应
- BR-WO-03：工单可关联房间、合同、租客
- BR-WO-04：涉及费用的工单可自动生成账单
- BR-WO-05：完成后需租客确认或超时自动确认（默认 48 小时）

### WO-002 派单（P0）

**派单方式**：
- 手动派单（管家指派）
- 抢单（服务人员自行接单）
- 自动派单（按技能、位置、负载）

**业务规则**：
- BR-WO-06：派单需考虑服务人员的技能与当前负载
- BR-WO-07：服务人员可拒单，需填原因
- BR-WO-08：超时未接单自动升级（通知上级）

### WO-003 SLA 管理（P1）

**SLA 指标**：响应时限、上门时限、完工时限

**要求**：
- SLA 规则可按工单类型、优先级配置
- 超时自动升级并告警
- 提供 SLA 达成率报表

### WO-004 服务评价（P1）

- 工单完成后邀请租客评价（1~5 星 + 文字）
- 差评自动通知主管
- 差评需客服回访

### WO-005 巡检管理（P2）

- 配置巡检任务（巡检点、检查项、频次）
- 巡检人员扫码打卡
- 异常自动生成工单

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## 模块七：数字家庭 IoT（SH）

### SH-001 设备管理（V2.0，P1）

**支持设备类型**：智能门锁、智能电表、智能水表、烟感、温湿度传感器、摄像头、空调控制器

**字段需求**：设备编号、型号、类型、所属房间、状态（在线/离线/故障）、固件版本、最后心跳时间

**业务规则**：
- BR-SH-01：设备与房间的绑定关系有生效时间段（换租客时自动解绑）
- BR-SH-02：设备离线超过 2 小时告警
- BR-SH-03：设备故障自动生成维修工单

### SH-002 门锁与权限（V2.0，P1）

**场景**：

| 使用者 | 权限类型 | 有效期 |
| --- | --- | --- |
| 租客 | 密码/指纹/App 开锁 | 租期内 |
| 保洁 | 临时密码 | 2 小时（一次性） |
| 维修工 | 临时密码 | 工单处理期间 |
| 看房客户 | 临时密码 | 1 小时 |

**业务规则**：
- BR-SH-04：临时密码到期自动失效
- BR-SH-05：所有开锁记录必须留存（谁、何时、什么方式）
- BR-SH-06：**远程开锁需二次确认**，防误操作
- BR-SH-07：租客退租后密码自动失效

**验收标准**：
- 临时密码生成后 5 秒内生效
- 密码到期后无法开锁
- 开锁记录可查询导出

### SH-003 水电远程抄表（V2.0，P1）

**要求**：
- 智能表自动上报读数
- 按周期自动生成水电账单
- 异常用量告警（如突增、长时间零用量）
- 支持人工抄表补充

**业务规则**：
- BR-SH-08：智能表读数与人工抄表冲突时，人工优先并记录差异
- BR-SH-09：用量突增 50% 以上触发告警（可能漏水）

### SH-004 场景联动（V2.0，P2）

如"离家模式"：关闭所有灯、空调，门锁布防。

### SH-005 能耗分析（V2.0，P2）

- 房间/楼栋能耗排行
- 与历史同期对比
- 异常能耗定位

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## 模块八：AR 看房（AR）

### AR-001 AR 场景展示（V2.0，P1）

**描述**：租客在线上即可沉浸式看房。

**功能**：
- 全景漫游（可旋转、缩放、切换房间）
- 热点点击（查看设施说明、设备状态）
- 自动漫游路线
- 在线预约线下看房

**业务规则**：
- BR-AR-01：AR 场景需审核后才对外展示
- BR-AR-02：场景有版本管理，重新拍摄可覆盖但保留历史
- BR-AR-03：需记录看房行为（停留时长、热点点击）用于优化

### AR-002 AR 场景制作（V2.0，P1）

**描述**：运营人员上传拍摄素材，配置场景。

**要求**：
- 支持第三方拍摄设备导入
- 可配置场景分区（客厅/卧室/厨房）
- 可添加热点并关联业务信息（如"这台空调本月耗电 45 度"）
- 可设置漫游路线
- 预览与发布

**业务规则**：
- BR-AR-04：**热点数据必须存在我方系统**，不依赖第三方（防厂商锁定）
- BR-AR-05：热点可关联真实设备，展示实时状态

### AR-003 在线带看（V3.0，P2）

经纪人远程讲解 + 租客同步浏览，支持实时语音。

---

## 模块九：AI Agent（AG）

### AG-001 智能客服（V3.0，P1）

**能力**：
- 回答租客常见问题（账单、报修、退租政策）
- 引导完成自助操作（缴费、报修）
- 复杂问题转人工

**业务规则**：
- BR-AG-01：Agent 回答基于知识库，**不得编造**
- BR-AG-02：涉及金额、合同变更的操作**必须转人工确认**
- BR-AG-03：所有会话与工具调用必须留痕审计
- BR-AG-04：转人工时带上完整上下文，避免租客重复描述

### AG-002 自动催收（V3.0，P2）

- 按逾期阶段自动发送个性化催缴消息
- 可协商还款计划（需人工审批）
- 记录沟通结果

### AG-003 报修受理（V3.0，P2）

- 租客用自然语言描述问题，Agent 判断类型与紧急度
- 自动创建工单并派单
- 可指导租客自助排查（如"总闸在哪"）

### AG-004 智能推荐（V3.0，P3）

- 根据租客画像推荐房源
- 根据历史行为推荐增值服务

**⚠️ Agent 能力的边界（必须在 PRD 中明确）**：
- Agent **不能**自主执行资金操作（退款、减免）
- Agent **不能**自主签署或解除合同
- Agent **不能**查看超过租客授权范围的数据
- 所有 Agent 写操作必须有审计记录与人工确认机制

---

## 模块十：商城/直播/团购（V3.0，P2-P3）

> 本模块为**规划预留**，详细需求待 V3.0 阶段细化。此处仅说明业务方向与约束。

### 业务方向
- **商城**：生活服务（保洁、维修、搬家）、家居商品
- **直播**：直播看房、直播带货
- **团购**：团购券、限时优惠

### 架构约束（重要）
- **必须与租赁主业务物理隔离**（独立数据库、独立集群）
- 原因：直播/秒杀的脉冲流量会打垮主库，导致收租不可用
- 账号体系可共用，但数据与资源池分离

### 关键风险
| 风险 | 应对 |
| --- | --- |
| 流量冲击主业务 | 物理隔离 + 独立限流 |
| 库存超卖（秒杀） | Redis 预扣 + MQ 削峰，不用数据库行锁 |
| 与租赁业务的账务交叉 | 独立账套，定期汇总 |

---

# 五、关键业务规则汇总

> 本节是**研发与测试的重点**，规则冲突时以本节为准。

## 5.1 数据正确性规则（不可违反）

| 编号 | 规则 | 违反后果 |
| --- | --- | --- |
| CR-01 | 同一房间同一时间段不能被两份生效合同占用 | 一房两租，重大纠纷 |
| CR-02 | 账单核销总额不得超过应收金额 | 财务账实不符 |
| CR-03 | 同一支付交易号不得重复入账 | 重复记账，资损 |
| CR-04 | 账单生成必须幂等 | 重复账单，租客投诉 |
| CR-05 | 合同变更必须留痕，不可直接修改原记录 | 法律纠纷时无法举证 |
| CR-06 | 短租库存扣减必须原子操作 | 超卖，客人到场无房 |
| CR-07 | 金额计算必须用整数（分） | 浮点误差，对账不平 |
| CR-08 | 所有涉及资金的写操作必须幂等 | 重复退款，资损 |

## 5.2 状态机规则

| 对象 | 状态流转约束 |
| --- | --- |
| 房间 | 空置↔维修中；空置→预定中→在租中；在租中→空置（仅退租） |
| 合同 | 草稿→待签→生效→变更中/已到期/已解约；生效后不可回草稿 |
| 账单 | 待缴→部分缴→已缴清；待缴→逾期；任何状态→作废（需审批） |
| 工单 | 待受理→已派单→已接单→处理中→待确认→已完成→已关闭 |
| 支付单 | 已创建→支付中→已支付→退款中→已退款 |
| OTA 订单 | 已接收→已确认/已拒单→已入住→已离店 |

## 5.3 时间与边界规则

| 编号 | 规则 |
| --- | --- |
| TR-01 | 所有跨天计算以租户所在时区为准（默认 Asia/Shanghai） |
| TR-02 | 账单账期按自然月计算，跨月按天拆分 |
| TR-03 | 短租间夜：入住日计入，离店日不计入 |
| TR-04 | 预定状态超时时间可配置（默认 24 小时） |
| TR-05 | 工单自动确认超时（默认 48 小时） |
| TR-06 | 合同到期提醒：60/30/15/7 天 |

## 5.4 通知规则

| 事件 | 通知对象 | 渠道 |
| --- | --- | --- |
| 账单生成 | 租客 | 站内信 + 短信 |
| 账单到期前 3 天 | 租客 | 短信 + Push |
| 逾期 | 租客 + 管家 | 短信 + 电话 |
| 支付成功 | 租客 + 财务 | 站内信 |
| 工单派单 | 服务人员 | App Push + 短信 |
| 工单完成 | 租客 | Push |
| 合同到期提醒 | 租客 + 管家 | 短信 |
| 设备离线 | 管家 | 站内信 |

---

# 六、非功能需求

## 6.1 性能需求

| 场景 | 指标 |
| --- | --- |
| 房源列表查询 | P99 < 500ms |
| 房源详情 | P99 < 300ms |
| 账单列表 | P99 < 500ms |
| 支付下单 | P99 < 1s |
| 合同签约发起 | P99 < 2s |
| 报表查询 | P95 < 3s（复杂报表可异步） |
| 批量导入 1000 行 | < 30s |
| 月账单批量生成 1000 合同 | < 5min |

## 6.2 可用性需求

| 指标 | 目标 |
| --- | --- |
| 系统可用性 | 99.95%（年停机 ≤ 4.4h） |
| 支付链路可用性 | 99.9% |
| 数据库主备切换 | < 60s（有短暂闪断） |
| **计划内维护** | **不停机**（灰度 + 滚动升级） |
| 故障恢复（RTO） | < 30min |
| 数据恢复点（RPO） | < 5min |

## 6.3 安全需求

| 类别 | 要求 |
| --- | --- |
| 传输加密 | 全站 HTTPS（TLS 1.2+） |
| 存储加密 | 证件号、银行卡、密钥加密存储（KMS） |
| 密码策略 | 至少 8 位，含字母数字，90 天更换 |
| 登录安全 | 密码错误 5 次锁定；敏感操作二次验证 |
| 权限控制 | RBAC + 数据权限，最小权限原则 |
| 操作审计 | 关键操作全留痕，日志不可篡改 |
| 数据脱敏 | 证件号、手机号中间位脱敏展示 |
| 防爬防刷 | WAF + 接口限流（房源数据是爬虫重点目标） |
| 合规 | 个人信息保护法（PIPL）；等保三级（建议） |

## 6.4 兼容性需求

| 端 | 要求 |
| --- | --- |
| B 端 Web | Chrome/Edge/Firefox 最新两个版本；1920×1080 起 |
| 租客小程序 | 微信小程序 |
| 租客 App | iOS 14+、Android 8+（V2.0） |
| 管家 App | iOS 14+、Android 8+（V2.0） |

## 6.5 数据与合规需求

| 要求 | 说明 |
| --- | --- |
| 数据保存期限 | 合同及相关记录保存至少合同结束后 3 年（法律要求） |
| 个人信息删除 | 支持租客行使删除权（法务确认保留例外） |
| 数据导出 | 租户可导出自己的全部数据（防止被平台锁定） |
| 异地备份 | 每日备份，异地保留 30 天 |
| 审计留存 | 操作日志保留至少 1 年 |

---

# 七、第三方集成需求

## 7.1 集成清单

| 类别 | 供应商（建议） | 用途 | 优先级 |
| --- | --- | --- | --- |
| 支付 | 支付宝、微信支付 | 收租、押金、退款 | P0 |
| 电子签章 | 法大大 / e签宝 / 上上签 | 合同签署 | P0 |
| 实名认证 | 阿里云实人认证 | 租客实名 | P0 |
| 短信 | 阿里云短信 | 通知、验证码 | P0 |
| 地图 | 高德地图 | 地图选房、位置服务 | P0 |
| 电子发票 | 百望 / 航信 | 发票开具 | P1 |
| OTA | 携程、美团、飞猪 | 渠道分销 | P2 |
| 第三方 AR | 贝壳如视 / 众趣 | AR 拍摄与建模 | P2 |
| 智能硬件 | 门锁、水电表厂商 | IoT 设备 | P2 |
| Push | 极光 / 厂商通道 | App 推送 | P1 |

## 7.2 集成通用要求（对研发的硬性约束）

| 编号 | 要求 | 原因 |
| --- | --- | --- |
| IN-01 | 所有外部调用必须设超时（默认 10s） | 防止线程耗尽 |
| IN-02 | 所有外部调用必须支持重试（指数退避） | 应对网络抖动 |
| IN-03 | 所有回调处理必须幂等 | 第三方会重复回调 |
| IN-04 | 回调必须**先落库再处理** | 防止处理崩溃丢数据 |
| IN-05 | 必须记录完整调用日志（请求/响应/耗时） | 排查与计费 |
| IN-06 | 必须有降级方案（第三方不可用时） | 保证主流程可用 |
| IN-07 | 支付必须日终对账 | 发现账实不符 |
| IN-08 | 密钥必须加密存储（KMS），不得硬编码 | 安全红线 |

## 7.3 降级策略

| 依赖 | 不可用时的降级方案 |
| --- | --- |
| 短信 | 改用站内信 + Push，记录待发队列 |
| 支付 | 提示稍后重试，支持线下转账人工核销 |
| 签章 | 转线下纸质签约流程 |
| 实名认证 | 转人工审核 |
| 地图 | 降级为文本地址选择 |
| OTA | 停止订单接收，改为人工确认 |
| AR | 降级为图片+视频看房 |

---

# 八、数据需求与报表

## 8.1 核心报表

### 经营类（管理层）

| 报表 | 指标 | 更新频率 |
| --- | --- | --- |
| 出租率分析 | 出租率、空置房间数、按楼盘/户型分布 | 每日 |
| 收入报表 | 应收/实收/欠费、按费用类型、同比环比 | 每日 |
| 现金流报表 | 收款流水、押金余额、退款 | 每日 |
| 房源周转 | 平均空置天数、招租周期、续租率 | 每周 |

### 运营类（管家/店长）

| 报表 | 指标 |
| --- | --- |
| 账单催缴清单 | 逾期房间、租客、金额、逾期天数 |
| 工单统计 | 工单量、响应时长、完成率、满意度 |
| 房源动态 | 新签、退租、维修中房间 |
| 设备状态 | 在线率、故障设备、异常告警 |

### 财务类

| 报表 | 指标 |
| --- | --- |
| 收款日报/月报 | 分渠道金额、核销明细 |
| 对账报表 | 与支付渠道差异明细 |
| 发票报表 | 已开票金额、待开票 |
| 押金台账 | 代管押金总额、待退、已退 |

### 租客侧

| 报表 | 指标 |
| --- | --- |
| 我的账单 | 已缴、待缴、逾期 |
| 我的合同 | 租期、租金、押金 |
| 能耗明细 | 水电用量与费用趋势 |

## 8.2 数据看板要求

| 看板 | 使用人 | 核心内容 |
| --- | --- | --- |
| 平台总览 | 平台运营 | 租户数、房源总量、GMV、活跃度 |
| 租户经营看板 | 租户管理员 | 出租率、收入、欠费、工单 |
| 管家工作台 | 管家 | 我的房间、待办、今日工单 |
| 财务工作台 | 财务 | 今日收款、待核销、待开票、对账异常 |

**技术要求**：看板数据不可实时聚合主库（性能考虑），需预聚合或走独立分析库。

---

# 九、验收标准

## 9.1 功能验收（V1.0）

| 模块 | 验收项 | 通过标准 |
| --- | --- | --- |
| 房源 | 楼盘/房间 CRUD | 全流程可用 |
| 房源 | 房间状态机 | 非法流转被拒绝 |
| 房源 | 批量导入 1000 行 | 30 秒内完成，错误有提示 |
| 租客 | 档案与实名 | 认证成功率 > 95% |
| 合同 | 在线签约 | 签署完成可下载含签章 PDF |
| 合同 | 续租/退租 | 流程完整，状态正确 |
| 收租 | 账单生成 | 1000 合同 5 分钟内完成且幂等 |
| 收租 | 在线支付 | 支持支付宝/微信，核销正确 |
| 收租 | 部分核销 | 多付/分付场景正确 |
| 收租 | 退款 | 审批流 + 核销回滚正确 |
| 收租 | 对账 | 日终对账差异可查可处理 |
| 工单 | 全流程 | 报修→派单→处理→评价闭环 |
| 工单 | 状态留痕 | 每步可追溯 |
| 权限 | 租户隔离 | A/B 租户数据完全不可见 |
| 权限 | 角色权限 | 各角色只能做授权范围内操作 |
| 审计 | 关键操作 | 可查到谁在何时改了什么 |

## 9.2 非功能验收

| 项 | 验收方法 | 通过标准 |
| --- | --- | --- |
| 性能 | 压测（100 并发） | P99 < 500ms（核心查询） |
| 可用性 | 故障演练 | 单节点故障不影响服务 |
| 不停机升级 | 灰度发布演练 | 升级期间无用户可感知中断 |
| 数据隔离 | 渗透测试 | 无跨租户数据泄露 |
| 支付幂等 | 重复回调测试 | 10 次回调只入账 1 次 |
| 防超卖 | 并发测试 | 20 并发抢 1 房，只成功 1 个 |
| 备份恢复 | 恢复演练 | 能在 RTO 内恢复 |

## 9.3 业务验收

| 项 | 通过标准 |
| --- | --- |
| 试点楼盘跑通 | 至少 1 个楼盘完成"上架→签约→收租→报修→退租"全流程 |
| 租客可用性 | 租客能独立完成缴费与报修，无需人工指导 |
| 财务准确性 | 一周内账实相符，对账差异为 0 |

---

# 十、风险与假设

## 10.1 关键假设

| 编号 | 假设 | 若不成立的影响 |
| --- | --- | --- |
| AS-01 | 甲方能提供历史房源与租客台账（Excel/其他系统） | 需大量手工录入，上线延后 |
| AS-02 | 甲方有营业执照与合规资质 | 无法开通支付商户号 |
| AS-03 | 租客接受电子合同 | 需保留纸质签约流程 |
| AS-04 | 首批租户愿意配合试点 | 无法验证真实场景 |
| AS-05 | 第三方支付/签章账号能按时申请下来 | 支付功能阻塞 |

## 10.2 风险清单

| 编号 | 风险 | 影响 | 等级 | 应对 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| R-01 | 支付渠道申请周期长（可能 2~4 周） | V1.0 延期 | 🔴 高 | **第一周就启动申请** |
| R-02 | 历史数据质量差，导入困难 | 上线延后 | 🟠 中 | 提前做数据清洗评估 |
| R-03 | 租客不接受线上缴费 | 收租效率无提升 | 🟠 中 | 保留线下登记 + 人工核销 |
| R-04 | OTA 渠道对接周期长（接口审批） | V2.0 延后 | 🟠 中 | 提前联系渠道 BD |
| R-05 | AR 内容制作成本高 | V2.0 成本超支 | 🟠 中 | 先做标杆房源，不全量 |
| R-06 | 智能硬件兼容性差 | IoT 功能受限 | 🟠 中 | 先选定 1~2 个厂商深度合作 |
| R-07 | 个人信息合规风险 | 法律风险 | 🔴 高 | **法务提前介入**，做隐私评估 |
| R-08 | 跨租户租客信息共享引发争议 | 合规/口碑风险 | 🔴 高 | 在用户协议中明确告知并获授权 |
| R-09 | 秒杀/直播流量打垮主库 | 主业务不可用 | 🔴 高 | **物理隔离**，独立集群 |
| R-10 | 需求蔓延导致 V1.0 延期 | 交付风险 | 🟠 中 | 严格版本边界，V1.0 冻结范围 |

## 10.3 待决问题（需甲方决策）

| # | 问题 | 影响 | 建议 |
| --- | --- | --- | --- |
| Q-01 | 长租与短租是否同时上线？ | 影响一期范围与工期 | 建议一部长租，二部短租 |
| Q-02 | 是否需要对接甲方已有 ERP/财务系统？ | 影响集成工作量 | 需明确接口清单 |
| Q-03 | 房东端是做 Web 还是小程序？ | 影响开发量 | 建议先做小程序 |
| Q-04 | 是否要求私有化部署？ | 架构方案完全不同 | **需尽早确认** |
| Q-05 | 首批上线楼盘数量？ | 影响压测与容量规划 | 建议 1~2 个试点 |
| Q-06 | 是否需要多语言（如面向外籍租客）？ | 影响 i18n 改造 | 建议预留 |
| Q-07 | 数据保留期限与删除策略？ | 合规要求 | 需法务确认 |

---

# 十一、附录

## 11.1 名词表

| 术语 | 说明 |
| --- | --- |
| 租户 | SaaS 平台上的一个客户（运营公司），数据隔离单元 |
| 房源/房间 | 可出租的最小单元 |
| 整租/合租 | 整套出租 / 按房间或床位出租 |
| 长租/短租 | 按月计租 / 按天计租 |
| 间夜 | 酒店/短租的库存单位（一晚一间） |
| 账期 | 账单对应的费用周期 |
| 核销 | 把收到的钱对应到具体账单的过程 |
| 冲正 | 撤销一次错误的核销 |
| 交割 | 入住/退租时对房屋状况的确认 |
| 押金 | 租客预先支付的担保金 |
| 滞纳金 | 逾期缴费的罚金 |
| 工单 | 一次服务请求（报修、保洁等） |
| 影子（设备） | 设备当前状态的快照 |
| OTA | 在线旅游平台（携程/美团/飞猪） |
| SLA | 服务等级协议（响应/完工时限） |
| Agent | AI 智能体，能自主调用工具完成任务 |

## 11.2 需求追踪矩阵（需求 → 数据表 → 优先级）

| 需求编号 | 功能 | 对应核心表 | 版本 | 优先级 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| PT-001 | 租户开通 | tenant, tenant_config | V1.0 | P0 |
| PT-002 | 员工权限 | user_account, role, permission | V1.0 | P0 |
| PT-004 | 操作审计 | 各表状态日志 + 审计表 | V1.0 | P0 |
| PM-001 | 楼盘管理 | property, building, unit, floor | V1.0 | P0 |
| PM-002 | 房间管理 | room, room_status_log, room_amenity | V1.0 | P0 |
| PM-003 | 批量导入 | room（批量写入） | V1.0 | P0 |
| TM-001 | 租客档案 | tenant_person, tenant_org | V1.0 | P0 |
| TM-002 | 实名认证 | tenant_person（verify 字段） | V1.0 | P0 |
| TM-004 | 信用黑名单 | credit_profile | V1.0 | P0 |
| CT-001 | 合同签约 | contract, contract_party, contract_file | V1.0 | P0 |
| CT-002 | 合同变更 | contract_change, contract_version | V1.0 | P0 |
| CT-003 | 入住交割 | checkin_record | V1.0 | P0 |
| CT-004 | 退租结算 | contract, contract_deposit | V1.0 | P0 |
| BL-001 | 账单生成 | bill, bill_item, bill_period | V1.0 | P0 |
| BL-002 | 在线支付 | pay_order, payment_channel | V1.0 | P0 |
| BL-003 | 收租核销 | payment, payment_allocation | V1.0 | P0 |
| BL-004 | 催缴 | dunning_record, late_fee_rule | V1.0 | P0 |
| BL-005 | 押金管理 | contract_deposit | V1.0 | P0 |
| BL-007 | 财务对账 | reconciliation_batch, reconciliation_diff | V1.0 | P0 |
| WO-001 | 报修工单 | work_order, work_order_flow, work_order_item | V1.0 | P0 |
| WO-002 | 派单 | dispatch_record, staff | V1.0 | P0 |
| SH-001 | 设备管理 | device, device_model, device_binding | V2.0 | P1 |
| SH-002 | 门锁权限 | access_grant, device_command | V2.0 | P1 |
| SH-003 | 远程抄表 | meter, meter_reading | V2.0 | P1 |
| AR-001 | AR 看房 | ar_scene, ar_scene_node, ar_hotspot | V2.0 | P1 |
| AG-001 | 智能客服 | agent_session, agent_message, knowledge_chunk | V3.0 | P1 |
| OTA | 渠道分销 | ota_channel, ota_room_mapping, ota_order, ota_inventory_sync | V2.0 | P2 |
| 商城 | 商城/直播/团购 | 独立库（待设计） | V3.0 | P3 |

### 11.2.1 补充追踪（细粒度功能支撑表）

以下表支撑前表中的细粒度功能，单独列出以便研发对照：

| 支撑表 | 对应需求 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| `contract_sign_flow` | CT-001 | 签章流程状态、签署方、最终文件与哈希 |
| `contract_term` | CT-001 | 合同条款（结构化、版本化） |
| `contract_room` | CT-001 | 一份合同对应多个房间及其独立租金 |
| `refund` | BL-003 | 退款单（含审批与渠道退款单号） |
| `invoice` | BL-006 | 发票申请、开具、红冲 |
| `fee_item` | BL-001 | 费用项字典（租金/水/电/物业/停车） |
| `guarantor` | CT-001 | 担保人信息 |
| `bed` | PM-002 | 合租场景的床位 |
| `parking_space` | PM-005 | 车位（可单独出租资产） |
| `amenity` / `room_amenity` | PM-002 | 配套设施字典与房间关联 |
| `rate_plan` / `rate_policy` | PM-002 / 短租 | 价格方案与策略（连住折扣等） |
| `room_calendar` | 短租（V2.0） | 间夜库存日历，防超卖核心 |
| `staff` | WO-002 | 服务人员（技能、负载、服务范围） |
| `service_catalog` | WO-001 | 服务项目录 |
| `dispatch_record` | WO-002 | 派单记录（含拒单原因） |
| `sla_rule` | WO-003 | SLA 规则（响应/上门/完工时限） |
| `inspection_task` / `inspection_record` | WO-005 | 巡检任务与巡检记录 |
| `contact_record` | TM-005 | 与租客的沟通记录 |
| `tenant_person_org` | TM-003 | 个人与企业租客的关联 |
| `data_scope_rule` | PT-002 | 数据权限（限定员工可见楼盘） |
| `media_asset` / `media_binding` | PM-002 / AR-002 | 媒体元数据与业务绑定（文件存 OSS） |
| `device_shadow` | SH-001 | 设备当前状态快照 |
| `scene` / `scene_action` | SH-004 | 场景联动 |
| `ar_scene_version` | AR-001 | AR 场景版本（重新拍摄保留历史） |
| `ar_camera_path` | AR-001 | AR 漫游路线 |
| `vr_session` | AR-001 | 看房行为数据（停留、热点点击） |
| `agent_definition` / `agent_tool` | AG-001 | Agent 定义与可调用工具注册 |
| `agent_tool_call` | AG-001 | **工具调用审计（Agent 误操作追责依据）** |
| `agent_memory` | AG-001 | Agent 长期记忆（跨会话画像） |
| `knowledge_doc` / `knowledge_chunk` | AG-001 | 知识库与向量切片 |
| `prompt_template` | AG-001 | 提示词版本管理 |

### 11.2.2 技术支撑表（PRD 不展开，属实现细节）

以下 14 张表是保障系统正确性与可运维性的技术设施，
**不直接对应业务功能**，但研发必须实现：

| 表 | 作用 | 为什么必须有 |
| --- | --- | --- |
| `id_segment` | 分布式 ID 号段 | 分库后主键不冲突（已验证并发安全） |
| `schema_migration` | 迁移版本管理 | 标记破坏性变更，CI 卡控 |
| `feature_flag` | 特性开关 | 灰度发布与不发版回滚 |
| `outbox_event` | 出站事件表 | 保证"业务改了，消息一定发出去" |
| `inbound_callback` | 入站回调表 | 第三方回调先落库，不丢可重放 |
| `idempotency_record` | 幂等记录 | 支付/退款防重复执行 |
| `integration_provider` | 集成配置 | 供应商密钥与主备管理 |
| `integration_call_log` | 外部调用日志 | 排障、计费、限流依据 |
| `room_occupancy` | 房间占用登记 | **排他约束防一房两租** |
| `media_variant` | 媒体派生规格 | 缩略图/多清晰度/全景瓦片 |
| `device_credential` | 设备凭证 | 设备密钥与证书 |
| `role_permission` | 角色权限关联 | RBAC |
| `user_role_binding` | 用户角色绑定 | RBAC |
| `user_tenant_binding` | 用户租户绑定 | 一人可服务多租户 |

> **评审提示**：若甲方质疑"为什么要建这些看起来没用到的表"，
> 请直接引用上表的"为什么必须有"列——这 14 张表是
> **支付防重、防超卖、不停机升级**三项硬性要求的实现基础，缺一不可。

## 11.3 待补充文档

| 文档 | 说明 |
| --- | --- |
| UI/UX 设计稿 | 各端界面原型 |
| 接口文档 | OpenAPI 规范 |
| 测试用例 | 基于本 PRD 与业务规则编写 |
| 数据字典 | 完整字段定义（见《数据库设计》） |
| 用户手册 | 面向运营人员 |
| 运营手册 | 催缴、工单、纠纷处理 SOP |

---

*文档结束。评审通过后进入 UI 设计与开发排期。*